[P2P투자]핀테크 재테크 알기 쉬운 기본 용어 정리

햇수로 5년 넘게 P2P 투자를 하면서 항상 헷갈리는 용어들을 공부하면서 정리해보려고 한다. 사실 이전에도 몇 번 찾아봤던 용어들이지만, 대충 어떤 느낌인지만 알 뿐 정확한 의미는 투자를 진행할 때마다 가물가물해서 블로그에 적어놓고 찾아보면 방문자수도 겸사겸사 오르지 않을까?라는 깜찍한 생각을 하면서 글을 적는다.

 

PF대출(Project Financing)

돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법(2017. 11., 기획재정부)

개인이나 기업이 은행에 대출을 진행하는 경우 담보대출을 진행하거나 과거 소득수입에 비례하여 신용대출을 진행하게 된다. PF대출은 개인의 신용대출과 유사한데, 쉽게 말해 건설하고 있는 건물을 담보로 건설자금을 대출하는 방식이다. 담보로 설정된 건물이 현물로 존재하지 않는 만큼 금리가 높은 것이 특징이다. 문제가 되는 점은 건설이 중단됐을 경우 대출금을 환수할 방법이 마땅치 않다는 것이다. 도시 한복판에 건설이 중단된 흉물스러운 건축물들을 본 적이 한 번쯤 있을 것이다. 건물의 가치라는 것이 준공됐을 경우에 비해 1/10도 안되므로, 채권단에서 유치권을 행사하면서 버틸 수밖에 없는 거다.

말하다 보니 옆길로 새 버렸는데, PF대출을 개인의 신용대출에 빗대면 이해하기 쉽다. 개인이 파산신청을 하면 대출금의 대부분이 면제되듯, PF대출도 건설사가 부도나버리면 대출금 대부분이 손실로 직결된다. 고로 투자금도 대부분 날아간다. 유사한 용어로 리파이낸싱이라는 표현을 쓰는데, PF대출에 대한 대출금을 갚을 수 없어 다시 PF대출을 진행하여 기존의 PF대출을 상환하는 투자를 지칭한다. 따라서 시공기간이 늘어나거나 분양이 미달되어 대출금 상환이 지연됐다는 의미이므로 기존 PF대출보다 위험도가 올라간다는 점 꼭 유의하여 투자하기 바란다(물론 그만큼 이자율은 올라가야 한다).

LTV(Loan to Value ratio, 주택담보대출비율)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율

예를 들어, LTV가 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌린다면 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억 8천만 원(3억 × 0.6)이다. P2P 투자를 진행할 때 유의 깊게 봐야 하는 지표인데, 거창하게 KB공시지가 등에 현혹되지 말고 LTV를 주의 깊게 살펴야 한다. 담보로 하는 건물에 1순위 채권자가 있을 경우 해당 금액만큼 담보에서 차감되므로 LTV 비율은 더 올라가게 된다.

필자의 경우 LTV 비율이 80%를 넘어가는 투자상품에는 투자를 하지 않으려고 한다. 채무자가 상환에 실패하여 경매로 넘어가는 경우 100% 가격에 낙찰되는 경우는 아직 경험해보지 못했다. 대부분 유찰되어 10~20% 정도 낮은 가격에 낙찰되었고, 실거래가를 보고 투자했기에 당연히 돌려받으리라 생각했던 원금이 손실된 경험이 있다. 이후 최소 20% 정도의 여유를 두고 투자를 진행하여 원금손실의 위험을 최소화했다. 특히 금리가 오르고 집값이 폭락하는 요즘은 신규 투자를 진행할 경우 30% 이상 LTV가 여유가 있지 않으면 투자를 진행하지 않고 있다.

 

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채권최고액(aka. 선순위 채권최고액)

근저당권으로 담보되는 채권은 현재 또는 장래에 발생할 채권으로 일정한 금액을 한도로 설정(2017. 11., 기획재정부)

은행에서 집을 담보로 1,000만 원을 빌렸다고 가정하자. 이때 은행에서는 담보금액을 120%로 설정을 한다면, 채권최고액은 1,200만 원이 된다. 즉 채무자가 값을 돈은 1,000만 원이지만, 건물이 경매로 넘어갈 경우에는 은행에서 1,200만 원을 상환해야 한다는 뜻이다. 다시 말해 내가 2순위 채권자일 경우 경매 후 남은 금액이 그만큼 줄어드므로 원금손실의 확률이 올라가게 된다. 투자를 하거나 부동산 계약을 할 때 대출 잔금을 확인하기보다 채권 최고액을 꼭 확인해서 원금손실의 위험이 있는지 꼭 확인하기 바란다.

T-Value, 유효 담보비율, 고시 담보비율

크게 보면 LTV에서 파생된 업체별 용어인데, 쉽게 생각해서 이 비율이 높으면 높을수록 채권자가 많다는 뜻이다. 그만큼 경매로 넘어갈 경우 차순위 채권자인 투자자들은 원금손실의 위험성이 올라가게 된다. 유효 담보비율과 고시담보비율은 피플펀드에서 사용하는 용어인데, 유효담보비율은 대출잔금을 기준으로 설정하고 고시담보비율은 채권최고액을 기준으로 산정한다. 귀찮으면 그냥 고시담보비율만 보면 된다. 당연히 고시담보비율이 더 높게 표기되므로 이를 바탕으로 본인만의 기준을 세운다면 유효담보비율 대비 더 엄격한 기준으로 원금손실 위험을 피할 수 있다.

 

추가 기준

 

개인적으로는 담보 건물의 위치와 준공일을 확인하는 편이다. 신축 아파트라고 하면 역에서 거리가 있더라도 좀 더 느슨하게 투자를 진행하지만, 구축 건물인 데다 주위에 지하철 역도 보이지 않는다면 투자에 신중을 가하고 있다. 이외에도 가능하면 수도권에 투자를 진행하려고 하고, 최근 부동산 가격이 급등한 지역은 가능하면 피하려고 한다. 가령 송도신도시처럼 부동산 가격이 급락한 경우 기껏 설정한 LTV 20%의 보호장치가 유명무실해지는 경우가 있으므로 높은 이자율에 현혹되지 말고 위험자산과 안전자산을 잘 분배하여 투자를 진행하자.